房地产供需两端政策全面发力,最新定调释放更积极信号******
日前,中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在媒体采访中对房地产等热点问题再次作出回应,表示将努力促进房地产与金融正常循环。落实“金融十六条”措施,以保交楼为切入点,以改善优质头部房企资产负债表为重点,促进房地产业平稳健康发展,逐步推动房地产业向新发展模式过渡。同时,在消费端,他强调以满足新市民需求为重点,开发更多适销对路的金融产品,鼓励住房、汽车等大宗商品消费。
有不少地产业内人士认为,此次发言进一步打开了房企融资正常化的空间,对未来房地产行业资金流动具有指向意义。
2023年定调更加积极
近年来,郭树清对于房地产领域言论一直是政策的“风向标”。
2020~2021年,防范房地产领域的金融泡沫风险成为郭树清发言中的关键词。房地产调控政策以缩紧为主,企业层面“三条红线”、集中供地等政策接连落地,行业“举债扩张”的增长逻辑被打破,房地产去金融化脚步加速。
2022年起,随着地产市场逐渐“降温”,政策开始逐渐向稳。2022年3月,郭树清表示,房地产的泡沫化、货币化问题发生了根本性的扭转。不希望调整太剧烈,对经济影响太大,还是要平稳转换。同年11月的金融街论坛上,郭树清指出,我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段,全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。
相较于之前,不少业内人士认为,2023年开年,郭树清此次 “促进房地产与金融正常循环”“鼓励住房、汽车等大宗商品消费”等论调更加积极,有效提振了市场信心。
事实上,近几个月来,地产融资政策端力度空前。自2022年11月以来,“金融十六条”、房地产“三支箭”等利好政策不断,信贷、债券、股权融资全面解绑。
中央也多次喊话房地产,频吹暖风。2022年12月14日,国务院副总理刘鹤指出,“房地产是国民经济的支柱产业”,并提及正在考虑新的举措,引导市场预期和信心回暖。12月的中央经济工作会议以较大篇幅谈及房地产相关问题,其中,不仅部署防范化解短期风险,还强调坚持“房住不炒”、推动房地产业向新发展模式平稳过渡等中长期目标。2023年1月4日的央行工作会议将房地产纳入了“加大金融对国内需求和供给体系的支持力度”这一工作内容中,再次强调要“落实金融16条措施,支持房地产市场平稳健康发展”。
资金开始涌入房地产领域,其中信贷领域规模力度最大。据中指研究院不完全梳理,截至目前,已有超过60家银行向120多家房地产企业提供意向性授信,总额度已超过4.8万亿元,包括但不限于开发贷、并购贷、按揭贷、城市更新改造贷等,受益房企名单已延伸至民营企业以及地方企业。
房地产随之暂时“解渴”,克而瑞研究中心的数据显示,2022年12月,100家典型房企的融资总量为1018亿元,环比增加84.7%,同比增加33.4%。
不过,当下,房地产领域的投资、销售、融资都还未出现企稳信号。民生证券分析师牟一凌表示,由于地产在经济中的重要性,居民消费的最终趋势、政府用以支持新兴行业的资金来源都与地产的最终走势有关,未来政策还有一定打开空间。
鼓励地产、汽车等大宗商品消费
对于支持经济发展,郭树清表示,金融政策要积极配合财政政策和社会政策,多渠道增加中低收入和受疫情影响较大群体的收入,提高消费能力。其中强调鼓励住房、汽车等大宗商品消费。
1月5日,住建部部长倪虹表示今年将精准支持住房消费,包括对首套房、二套房以及租房继续给予降首付比、房贷利率和增加供给等政策支持。
近期以来,除了在融资端发力,需求端全方位促进居住消费良性循环的政策逻辑链逐渐清晰:一方面降低首套房贷利率,推动购房刚需入市,另一方面,消除二手房交易阻碍,激活换房需求释放。
据第一财经记者梳理,近期需求端政策松绑主要体现在三个方面。
在贷款利率和首付比例方面,基准利率和首贷利率松绑。1月1日,房贷利率重定价基准的2022年12月20日LPR(贷款市场报价利率)为:1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%,较上年初分别下降15个和35个基点。
除基准利率外,1月5日,人民银行、银保监会发布通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限,进一步延续阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的“9·29”新政。招联金融首席研究员董希淼表示,在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下,预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。未来一段时间,首套房贷利率下限可能在3.5%~4.1%。
此外,不少城市首套房首付比例下调至两成,例如珠三角万亿城市东莞,1月6日起发布新政,全域购房统一首套首付两成,不分面积段。
在限购政策方面,2022年12月起,南京、东莞、佛山等多个万亿城市全域放松限购。
在二手房创新政策方面,包括深圳、广州、南京在内的32地陆续宣布推行二手房“带押过户”。
不过,政策连续刺激下,目前市场端的反应相对不明显。根据中指研究院数据,开年第一周(1月1日~7日)整体成交面积环比下降45.4%。2022年,TOP100房企销售总额为75968.5亿元,同比下降41.3%。
企稳回暖不会太快
京东集团首席经济学家沈建光表示,考虑到本轮房地产市场调整出现三大结构性变化——“实物量”跌幅超过“价值量”、开发端跌幅超过销售端、拿地开工跌幅超过资金端,供需两端困难重重,市场企稳回升的进程不会太快。预计到2023年下半年,房地产消费恢复才能有所加快。
德邦证券首席经济学家卢哲认为,房地产的修复链条应该是房贷利率相对下调,限购、限售政策放松—销售回暖—房企资金面改善—拿地和新开工好转—房地产投资修复。上述修复链条目前仍在第一步,这一步的传导可能要到2023年一季度才能充分兑现。
与此同时,2023年需求侧政策或许还有更多发力空间。董希淼分析,从2022年金融数据看,住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力,是拖累人民币贷款增长的重要因素,反映出居民住房消费意愿和能力仍然不足。因此,2023年应着重从需求侧发力,进一步提振居民住房消费意愿和能力。
此外值得注意的是,在郭树清此次发言中,还有不少因素将利好地产企业未来发展。
在发言中,郭树清强调稳健的货币政策精准有力,需要聚焦在扩大有效需求和深化供给侧改革上。金融机构将进一步树立“一视同仁”理念,公平公正对待各类所有制企业。货币政策加大向民营企业的倾斜力度,保持信贷总量有效增长,用好普惠小微贷款支持工具,推动降低综合融资成本。
业内人士普遍认为,民营房企能否企稳是2023年房地产能否企稳的关键。此次货币政策一视同仁的论调,对部分深陷融资困境的民营房企无疑释放积极信号。
中央农村工作会议系列解读⑦节粮减损确保粮食安全 多措并举守护“无形良田”******
作者:周慧、麻吉亮、刘晓洁,中国农业科学院农业经济与发展研究所、中国科学院地理科学与资源研究所
强国必先强农,农强方能国强。近日召开的中央农村工作会议把保障粮食和重要农产品稳定安全供给作为建设农业强国的头等大事。会议强调:保障粮食安全,要从增产和减损两端同时发力,持续深化食物节约各项行动。我国粮食生产连年丰收,我国粮食需求刚性增长,资源环境约束日益趋紧,增产的难度和粮食供给保障压力越来越大。作为世界上最大的粮食生产国和消费国,减少粮食损耗是粮食安全保障的一个薄弱环节。节粮减损可以有效降低粮食增产保供压力,应成为提高粮食安全保障水平的重要着力点和补齐短板的重要举措。
一、要保障粮食安全,为何必须节粮减损?
党的十八大以来,党中央高度重视节粮减损工作,要求采取综合措施降低粮食损耗,坚决刹住浪费粮食的不良风气。习近平总书记在致国际粮食减损大会的贺信中指出,粮食安全是事关人类生存的根本性问题,减少粮食损耗是保障粮食安全的重要途径。开展节粮减损不仅可以节地节水、节肥节药,还有利于保护生态、减排降碳,助力碳中和目标和可持续发展目标的实现。为进一步降低粮食损耗和浪费,我国相继出台《中华人民共和国反食品浪费法》《粮食节约行动方案》,从立法和行动层面展开,聚焦节粮减损,在粮食生产、存储、运输、加工、消费各环节落实各项措施。
全球面临巨大的粮食安全压力,国际社会广泛关注粮食减损和浪费问题。据联合国粮农组织发布的《世界粮食安全和营养状况》系列报告中指出,2021年全球受饥饿影响的人数已达8.28亿;从收获到零售各环节,全球粮食损失率达14%,零售、餐饮和消费环节浪费率达17%,年损失达4000亿美元,相当于12.6亿人口一年的口粮。由我国发起并举办的国际粮食减损大会于2021年9月9日—11日在山东济南召开,得到来自阿根廷、巴西、法国、德国、意大利、墨西哥、美国、英国等二十国集团国家农业部长,以及来自巴基斯坦、柬埔寨、越南、智利、匈牙利、斐济、联合国粮农组织等50多个国家及国际组织的积极响应,减损与粮食安全问题受到前所未有的重视。
根据中科院研究团队测算,2014—2018年我国食物损失和浪费,年均总量为3.49亿吨,相当于浪费了6亿亩耕地的产能,这些耕地约占全国耕地面积的30%,约为黑龙江省耕地面积的2.5倍,约为山东省耕地面积5.3倍。其中,供应链年均食物损失量为2.91亿吨,占食物年均总产量的16%;餐饮浪费量年均为4500万吨,供应链食物损失量约为餐饮浪费的6.5倍。从供应链的不同环节看,生产后处理和储存阶段的食物损失最为严重,年均约为1.6亿吨,是餐饮浪费的3.5倍;其次是生产阶段,食物损失量年均为8200万吨,约为餐饮浪费的2倍。
二、如何实现节粮减损目标?
“采用可持续的消费和生产模式”是联合国可持续发展目标之一。结合这一目标,针对重点环节、重点问题,围绕粮食减损开展专项研究;从国家层面进行顶层设计,由国家发展和改革委员会、农业农村部等相关部门编制应对联合国可持续发展目标的“中国行动方案”。调动各方积极性,鼓励政府部门、加工企业、零售商、农户等不同行业、不同主体积极参与,制定具体的食物减损目标,编制供应链和消费端食物减损行动指南。针对重点环节、重点产品和重点区域进行食物损失减量化试点,加强示范和试点引领,总结、提升形成可复制、可推广的中国经验。
在现有G20峰会、“一带一路”高峰论坛等多边或双边框架基础上,由相关管理部门、企业和研究机构联合,每年定期召开一次粮食减损国内大会,实行部长-专家-企业等多层级对话。通过官方和非官方渠道,建立多元化长效沟通机制,打造国际化粮食减损交流平台,形成以中国为主导的国际食物系统转型的沟通平台,构建国际粮食减损长效合作机制。围绕食物损失与浪费,开展国际减损行动方案制定和合作。建议合作和工作内容主要包括:规范、准确地采集、汇总、统计、发布和共享食物损失与浪费的前沿信息等;定期总结食物损失与浪费的相关研究进展;评估食物系统绿色转型路径与可行性。
一方面推动和鼓励从田间到餐桌的节粮减损的技术研发,加大研发投入,聚焦在产后存储、运输、加工减损的薄弱环节与关键技术,加强新技术、新装备、新成果的应用。另一方面加强对米糠、麸皮、胚芽、油料粕、薯渣薯液等粮油加工副产物的有效利用,生产食用产品、功能物质及工业制品。对以粮食为原料的生物质能源加工业发展进行调控。
一是加大舆论宣传力度。节粮减损有助于传承传统美德,践行社会主义核心价值观。推动和引导婚宴从“爱面子”向“重文明”转变、由“讲排场”向“求健康”转变。二是开展科普活动,推动食育由相关部门牵头,针对不同群体,以食育为抓手,开展食育进校园、食育进社区、食育进机关等活动,引导社会绿色消费转型;以学校为主战场,结合不同年龄和学段的特点与目标,与劳动教育、美育、传统文化等相结合,鼓励有条件学校开设以食物节约为主题的特色课程。
(文图:赵筱尘 巫邓炎)